随着货币政策与财政政策的共同趋势向好，“房地产去库存”与积极政策开始逐渐加速，成为市场关注的热点话题之一。其中，多地宣布将推动地方国资收购已建成未出售商品房用作保障性住房的政策最为引人瞩目，既然新一轮城镇化已然在望，那么存量市场是否会由城投或地方国企直接兜底呢？
市场化收储的定价机制
地方政府虽然籍由行政以及平衡市场对原则，来推动国资公司收购商品房，但既然以企业为主体运作，则必然采用市场化原则。而在市场化机制下，收购主体必须考量收益等基本原则，既要求收储对象与地方新建保障性住房等需求相对匹配，亦要求考虑收储成本是否合理、是否能在市场化机制下覆盖收购成本与资金成本。
如之前自然资源部在推动的，如何盘活利用已出让未开发土地的政策，支持地方政府收回、收购闲置土地。其中就明确提到，收购价格可以参照市场评估价格，也可参照原地价款、利息及经审计的开发建设直接投入，确定补偿标准。土地况且如此，更为市场化、属性更商业化的商品房则更加明确地将根据当前的市场价格来进行收储。
也就是说，城投在这一过程中并无太多任务指标，而是在政策引导下争取相应的政策性银行贷款、政策性金融支持，通过市场化机制来活化地方经济循环、引导地方合理需求释放。城投在收储过程中，起到的是“退场”机会，而非是兜底保障。
市场化融资的平衡原则
近年来地方财政与城投的资金紧张的情况比较普遍，虽然这在今年债务置换等工作逐渐深入后有所缓解，但许多城投的现金流仍称不上宽裕。那么城投收储商品房的资金从何而来？自然是对应收储住房形成资产而获得的新增融资。
但在城投债务不再直接关联地方政府信用后，所有的新增融资都需要遵循市场化融资的原则，即：收入能够覆盖本息，不以任何形式增加地方隐性债务。这意味着城投在收储商品住房时，也需要考虑收益与资金成本，而非完全公益性、进行兜底。
另一方面，如今地方城投与国企愿意参与收储商品房的主要原因还是在于地方城中村改造项目与城市更新项目的推进。在新增项目产生的征地拆迁安置需求下，通过政策性资金进行低资金成本的收储、后续用于市场化安置显然是个合适的选择。
单纯靠市场进行去化，那么不仅周期相对较长，其对地方城投还会产生额外的现金流压力。要知道当前城投们手中拥有的土地已然达到历史高位，对城投与地方政府来说，优先消化土地库存，是比消化存量商品住房更重要、也更为迫切的事。
市场化发展的区域差异
在进一步市场化改革的思路与会议文件下达后，我们能明显看到未来区域发展的差异性将随着市场化快速拉开，未来新一轮城镇化在不同地区的表现也将截然不同。这表现到楼市去库存的政策上也一样，在不同地区所面对的人口流入、人口流出等不同情况下，不同城投所做出的选择也必然不一致。
如今推动收储住房速度较快、规模较大的地区，同样是未来新一轮城镇化发展、提升城镇化质量、推动城中村改造的重点区域。也就是说，城投收储库存本身是市场化需求的延伸，也是当前背景下促进经济复苏的举措，而非兜底普惠性措施，更非曾经房地产去库存状况的重现。
如今的城投入场，更像是“资产价格挤水分”后的流动性补充，也是积极政策的延伸。对地方城投来说，这也是逐渐适应市场化新机制的过程，以及推动新一轮项目运作、新一轮新增融资的重要起点。