博鳌新力量
商业客
汇聚全链条环环相扣及互相赋能的新力量，寻找下一个大机会。
商业客
“不要总想着寻找底部，应该把现在当做底部，现在就从底部做起。”
编者按：2024年以来，新质生产力成为中国经济最核心的议题，数字经济与科技创新则是最主要的动力，各行各业都在寻找高质量发展之路。
因应行业变化，博鳌房地产论坛将升级扩展为覆盖全产业链的“博鳌周”，并且全新策划和推出“2024博鳌访问”系列报道——“博鳌新力量”。
通过对全产业链代表性企业的调研与交流、深度采访与对话，探寻新周期的新力量。期待这些力量成为滚滚洪流，带动产业链及经济的焕新发展。
作为“商业篇”，我们通过采访、调研及研究，解读商业地产、零售与消费领域的企业和代表性人物，讲述他们在新行业历史发展机遇期中的所思、所想与所得。
“今年是挺重要的一年，我们要先把生存做好，还要苦练内功，把经营的效率效能提升。”两个小时访问中，全斌多次强调，首先是生存，然后是发展。
他指，目前最能确定就是经济的不确定性，因此首要任务就是把基本面做好，抓住盈利。
2024年是全斌加入WeWork的第六年头，现在的他已是WeWork大中华区副总裁、WeWork中国北方区、南方区及港台地区总经理，以及WeWork大中华区社区及楼宇运营负责人。
“这六年，从最初的北方区总经理，到后来南方区总经理，再成为港台地区总经理，让我把整个中国市场‘摸了一个遍’。”回想去年刚接手WeWork香港业务时，正是业绩最棘手的时期。
全斌笑说，上任后接受的第一个访问，就是观点，在利园一期办公室进行的。
他坦言这一年过得很辛苦：“亲自去管理，包括重新搭建团队、重新制定香港的市场策略、重新制定整体的销售计划，重新提升社区管理策略……”
不过，这正令他对香港市场有了更深的认识，并对深耕整个大中华区有了很大的信心提升。
苦尽甘来，来到今天的采访，全斌指，现在全国每个区域都赚钱了，香港更是目前盈利最好的市场，“公司四月份的业绩不错，五月份比四月份更好。”
全斌早前在2024观点商办暨资管大会上发表演讲时就已提到，今年4月是WeWork进入中国8年来最好的一个月。不只是香港、深圳和北京的表现比较好，整个大中华区全面实现了最高业绩。
换言之，五月又再创新高。
逆市
世邦魏理仕最新发表的《2024年上半年香港商业房地产市场观点》显示，第二季香港新增写字楼供应面积约63.11万平方呎，上半年合计约150万平方呎，总空置面积达约1500万平方呎，空置率升至约16.9%新高。
该行估计，高空置率及新增供应将继续令租金下降，料全年商厦租金下跌约5%至10%。
另根据戴德梁行的数据，截至2024年上半年，香港主要共享办公室营运商在写字楼市场总占用面积录得约200万平方呎，当中近四成坐落在中区。然而，现时共享办公室租赁步伐比2017、2018年高峰期有所减慢。
戴德梁行香港董事总经理、项目及企业服务部主管萧亮辉认为，受经济大环境以及办公模式改变影响，共享办公室出租率和租金普遍比高峰期有所回落，基本上大致与甲级写字楼表现同步，与传统办公室面对的挑战相若，包括企业实行在家办公安排、因节约成本而减少租赁面积等。
全斌亦指，大环境不好，整个办公市场在下行，并处于量价齐跌的状态。这种情况下，租金的确要作灵活调整，不可能还守着一个不切实际的价格。
不过，WeWork中国得以逆市发展，价格策略只是其中一部分，服务运营水平和质量的提升才是核心。
全斌强调，更好的服务体验、更好的会员关系，更了解他们的需求，为他们提供定制化和满意的服务，以提高续约率或增加年限，稳定会员数量，把存量留住。
他指，目前经济的确还没有完全到底，但应该接近底部。希望能够尽快探底，然后触底企稳回升。
在此之前，他相信市场仍会在当前现状维持一段时间。
贴地
“市场大势我们改变不了，必须见招拆招，不能老想着过去的好日子。”
全斌进一步强调：“不要总想着寻找底部，应该把现在当作底部，现在就从底部做起。”
不光是香港，内地的情况也相同，“所以在这个过程中，我们要修炼内功，把自己的管理做好，把运营水平做好”。
“我们对会员的关心不只是签合同的时候，入驻之后更能体现我们的运营水平。”全斌指，关键的核心就是体验，因为除了睡觉和出行，大多数人最主要的场景就是工作。
与传统办公室相比，共享办公室仍有其独特的吸引力。
这类业态为创业者、初创企业、甚至中大型企业提供成本效益高、租期较灵活、具备社交元素的工作环境，租户亦可减省租用传统办公室需要的装修开支。
至于WeWork中国，基于目前经济不确定，今年没有定具体的扩展目标。
但全斌透露，公司非常坚定看好中国市场，以及整个大中华区，长期还是寻找好的优质资产。首选是地段，其次是楼宇品质，并主要以轻资产为主。
他希望可以跟更多有品牌、有实力、有规模的优质业主合作，也希望能够继续积极参与到城市更新。
机会
城市更新是当下的重要话题，或者说机会。
对于内地有一些城市把“住房和城乡建设局”改名为“住房和城市更新局”，全斌认为这并非只是名字的变化，更说明了从增量转为存量的时代，并从过去开发时代改成了现在重运营时代。
对WeWork中国来说，这是一个很好的机会，并且早已参与其中。
“城市更新其实就是品牌升级、产业升级，整体商业运营都要升级，我们就是升级中很重要的一个代表。”
全斌强调，因为业态丰富，城市更新项目里应该有办公，有商业，有餐饮，有酒店，配套齐全了，长期才能互助和互补。
翻查资料，北京的北京坊以及隆福寺也是城市更新项目，“我们是最早入驻园区的，业主都非常喜欢我们，因为开发建设装修完毕后，最难的就是怎样恢复人气，而WeWork能带来固定的客源。”
至于上市计划方面，全斌指目前不是上市的好时机，亦不是现在重点考虑的事。
他重申，最重要还是把自己的生意做好，真正抓业绩，抓增长。
“目前经济形势完全不一样，充满不确定性，并在下行通道中，因此资本也很务实。很多投资人都在做投后管理，去管公司了，没有人再投钱出去，所以目前整个趋势和情况都发生了很大的变化。”
不过他觉得这也是好事情，可以更关注企业真正的发展。
以下为观点新媒体对WeWork大中华区副总裁、北方区、南方区及港台地区总经理全斌先生的采访实录：
观点新媒体：面对目前香港商办高企的空置率，有没有扩张计划？
全斌：要看机会，我们未来肯定还是有发展的想法，主要是寻找好项目。
目前都是以轻资产为主，不再做重资产发展。不止是香港，公司在大中华区都是以轻资产为主。
今年没有定下具体扩张目标，因为现在经济前景还不确定。公司主要还是关注营收、关注整体的盈利。
观点新媒体：香港今年的目标是什么？有关上市计划的进度怎样？
全斌：今年公司主要的要求是盈利，这是很重要的；第二，我们能够继续增长，保持稳定的会员数量。
IPO方面，目前并不着急。这个资本形式不是现在关心的重点，最重要还是把自己的生意做好。
目前经济形势完全不一样了，而且还在下行通道中，所以资本也很务实。现在很多投资人都在做投后管理，去管公司了，没有人再投钱出去。
IPO不是现在我们想考虑的事，大家都要真正抓业绩、抓增长，追求企业的发展，而不是快速的资本化变现。
即便上市，也不是一个好时机，所以大家还是比较理智的。我觉得这也是好事情，可以更加关注长线，关注企业真正的发展。
观点新媒体：这一年在香港作了什么样的调整？
全斌：去年还是很有挑战，我们做了很多调整和改变，包括调整团队、重订策略、品牌传播等。
由于市场并没有完全恢复，在这个过程中重新做定位，然后紧盯会员、提升业主关系和代理关系，提升运营水平。
现在WeWork在香港影响力越来越大，都是积极的。过去12个月实际上做得很辛苦，我们算是逆市而行。
不只是香港，内地的情况也相同，所以在这个过程中，我们要修炼内功，把管理做好，把运营水平做好，还是能找到很多机会。
观点新媒体：香港客户的业态主要是什么？
全斌：有很多，香港本身是金融服务和专业服务类为主，有很大体量的大客户、也有中小型的创新企业，还有外资和内地出海企业，构成比较丰富。
因为香港作为整个亚洲的金融中心，承载着全球客户进入中国的第一个桥梁，亦是中国企业出海的第一个跳板，包括消费及科技。
观点新媒体：公司在北上广深的客户业态怎样？
全斌：每个地方的业态不一，差异还是很大的。
北京的主要构成是科技IT公司；上海则是外企，全球500强企业；深圳就是贸易，中小体量的企业会更活跃；广州则是本土的企业比较多。
观点新媒体：您对当下经济环境如何判断？
全斌：首先是不确定性和波动性比较大。
上半年宏观数据有企稳回升的情况，一季度还是增长，二季度稍有回落，但宏观数字体现的是增长。
具体到人们的感知，从身边接触的企业来看，大家觉得现在经济还在下行通道，还在找底。
我觉得没有完全到底，但应该已经接近底部。希望能够尽快探底，触底回升。
观点新媒体：WeWork如何应对目前这个周期？
全斌：先把存量做好，就是将现有会员做好，提高续约率或增加粘性，把存量留住，这里面的核心就是运营服务水平和质量的提升。
第二是做好增量，无论直客还是代理或是合作伙伴和会员推荐，都是鼓励的。存量稳住，再有增量，业绩会越来越好。
只是现在不是增量市场，这就是市场现状，而且会维持一段时间。
市场大势我们改变不了，必须见招拆招，认清客观环境，然后调整主观心态。不能老想着过去的好日子，放下幻想，放下对于过去的执念。
不要怀念过去的高增长，不要总想着寻找底部，应该把现在当做底部，现在就从底部做起。
心态上先做好，手段上再调整。包括管理的方法、管理的手段、管理的模式、团队的构成，都要做调整。降本增效也很重要，现在其实非常考验管理水平。
今年其实是挺重要的一年，大家都先把基本面变好，第一步先活下来，然后再想更好的发展。
公司四月份的业绩不错，五月份比四月份更好。去年接手香港第一年，当时是最差的时间，然后经过一年调整，现在是整个香港业绩最好的。
观点新媒体：城市更新是当下重要话题，有多地将“住房和城乡建设局”更名为“住房和城市更新局”，您认为这一改变释放怎样的信息？城市更新与共享办公能够怎样结合？
全斌：释放的信息就是从增量转为存量的时代，这点很重要。不是只是名字的变化，更是从开发时代进入了运营时代。
城市也是一样，以前可能我们更追求的是建设，但现在城市已经很漂亮了，更多追求的是质量提升。所以，我觉得城市更新对我们来说是一个很好的机会，因为WeWork一直在参与。
城市更新做什么？就是品牌升级、产业升级，整体商业运营都要升级。我们就是升级中很重要的一个代表，因为可以助力业态更丰富。
城市更新项目应该有办公，有商业，有餐饮，有酒店，配套齐全了，长期才能互助和互补。
观点新媒体：WeWork中国是业内较早参与城市更新的品牌之一，现阶段有哪些项目落地？未来会是获取项目的主要方式之一吗？
全斌：很多城市更新位置项目很好，举个例子：北京的北京坊，就是天安门附近的城市更新项目，隆福寺则在东四，也是城市更新项目，我们是园区最早入住的。
业主非常喜欢我们，因为开发建设装修完毕后，最难的就是怎么让人气恢复，我们一旦入住，就能给他们带来固定客源。
对我们来说，城市更新是机会。
观点新媒体：WeWork自2016年进入中国，您也陪伴走过了6年。这些年有什么印象深刻的事吗？从个人的角度讲，您感觉自己有哪些变化？
全斌：从公司角度，首先非常坚定看好中国市场以及整个大中华区。
所以，今年我们先把生存做好，然后苦练内功，把经营效率效能提升。
另一方面，下半年积极寻找好的机会，希望可以跟更多有品牌、实力、规模的优质业主有合作机会，也希望能够积极参与到城市更新。
个人而言，这六年公司一直在成长，这是我的福气。
不管公司发展快与慢，经历高潮低谷其实都是成长的过程。在这个过程中，让自己变得更加全面。
去年刚刚接管香港公司，这一年过得很辛苦。亲自管理，重新搭建团队、重新制定香港市场策略、重新制定销售计划、重新提升社区……
这个过程中，让我对香港市场有了更深认识，并对深耕整个大华区的信心有了很大提升。
每个挑战带来的都是机会——这六年，从最开始的北方区总经理，后来是南方区总经理，再之后是港台总经理，这几段经历让我把整个中国市场“摸了一个遍”，从理论、眼界、实操都经历了一遍。
正如我们经常讲的，更加贴近用户，更加贴近市场，这点很重要。